3·15丨房屋质量问题界定难 整改维修期间物业费谁承担?:环球热讯

(朱先生在《湘问·投诉直通车》发的投诉帖)

近日，郴州朱先生向华声在线《投诉直通车》《消费投诉》栏目投诉，他在郴州美的云熙府购买了一套商品房，房屋有诸多问题，物业迟迟未整改到位，却要求业主承担整改期间物业费。

记者调查发现，整改期间物业费由谁承担一事备受争议。2022年5月，湖南修订出台了《湖南省物业服务收费管理办法》，明确规定买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。但在实操过程中，哪些房屋质量问题可以要求开发商承担物业费，仍缺乏相应的界定标准。

(相关资料图)

2019年，朱先生购买了郴州市美的云熙府的一套商品房。2022年9月，开发商湖南中宁置业有限公司向业主下达了收房通知书。

朱先生前往验房时发现房屋存在“客厅窗帘盒位置开裂、房间内电路开关失效、多处油漆破损、墙壁开裂、门槛下沉”等问题，他现场向开发商维保中心提交了整改报修单。

(房屋部分需整改问题清单。图片由当事人提供)

“然而直到今年2月份，5个月过去了，屋内部分开关及浴室玻璃门仍没安装到位，整改还没搞完!”因为着急入住，朱先生无奈决定先收房。

在办理手续时，朱先生发现，物业费的收取时间是从2022年10月1日即开发商下达可收房通知书后开始算起，“理由是，下发通知书即视同达到了收房标准，且物业已产生了相应服务成本。”

“整改进度慢、效果不尽人意是导致我延迟收房的主因，这期间产生的费用怎么由我承担呢?”因达成不了共识，朱先生再次拒绝收房。

(朱先生与物业、开发商沟通截图。图片由当事人提供)

记者调查发现，朱先生的情况并非个案。

长沙符先生向记者反映，2021年2月他在长沙梅溪悦章购买了一套商品房，因楼栋墙体垂直度问题达不到交付标准，整栋楼延迟收房89天。业主们要求由开发商承担整改期间的物业费，但目前没有收到开发商的明确答复。

长沙叶女士则告诉记者，她购买的房屋存在天花板开裂、卫生间大面积空鼓等诸多问题，自开发商下达收房通知书已经过了3个月，房屋整改迟迟未完成，“我每周都在催，但进度还是很慢，开发商也说他们人手不够。”叶女士同样认为，她不应该承担整改期间的物业费，而物业则认为，需要整改的都是些小问题，不影响交付使用，业主理应缴纳期间产生的物业费。

采访中，有业主认为，目前市场上交付的新房大部分是精装房，即使需要整改的是小瑕疵，依然影响业主正常使用。“我总不能等买好家具入住了，再来维修基础工程，再撬瓷砖、浇筑天花板吧?”叶女士认为，在物业费的核定上，应“因地制宜”。

对此，地产公司看法不一。长沙一家地产企业负责人告诉记者，房屋通过政府主管部门的竣工验收，才能下达收房通知书，“通过竣工验收就意味着房屋不存在主体结构质量问题，整体交付时，物业也开始在公共区域投入人力、物力管理，物业公司要求从集中交付时开始缴纳物业费，这是合情合理的。”

记者了解到，2022年5月7日，湖南省发改委、省住建厅、省市场监管局联合印发了重新修订的《湖南省物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》)，第十五条(三)规定，买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。

然而关于“购房合同约定的质量要求”，消费者颇有不满。

“购房合同中往往约定了物业费的缴纳时间，却缺少对房屋质量的详细约定，尤其现在大部分都是精装房，难免有很多问题。”符先生对此提出了异议，“购房合同都是开发商的格式版本，消费者只有签或不签的权力，怎么维权?”

“根据开发商提供的合同来，开发商即是裁判员，又是运动员，对业主来说本来就不公平。”叶女士说道。

房屋整改期间的物业费到底该由谁承担呢?什么样的质量问题，不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求?

郴州北湖区郴江街道办事处建议朱先生以书面形式将情况和问题告知开发商和相关政府部门，由政府有关行政主管部门进行责任划分，再根据责任划分承担相对应的物业管理费。

记者通过长沙市12345政务服务便民热线进行了询问，得到的回复是：房屋因质量问题需进行整改，整改期间的物业费由整改方承担。

至于开发商提出的“只是小瑕疵，不是大问题”的说法，12345认为：“小瑕疵，也是质量问题。”

北京中伦文德(长沙)律师事务所律师孙彦指出，交房时没有达到合同约定的交房条件或已经与开发商达成了延期交房的协议，房屋交付前，房屋质量整改期间所产生的物业管理费用由开发商承担。

关于“房屋质量问题”判断标准，孙彦告诉记者，房屋的质量问题分为房屋主体结构质量不合格、严重影响正常居住使用的质量问题和其他质量问题三种。对于不属于主体结构质量不合格的一般质量问题，购房者可在保修期内，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，承担商品房保修责任”的规定，请求开发商维修。因维修致使房屋使用功能受到影响或给购房人造成损失的，开发商应当负赔偿责任。

对于网友针对“合同约定质量问题”的质疑，记者向长沙市住建局进行了咨询，截至发稿前，暂未收到相关反馈，本栏目将持续关注。

（一审：李昆励 二审：卢小伟 三审：谢峰）