房子过户给孙女“买卖”还是“赠与”

潇湘晨报综合爷爷生前将房屋过户给孙女，孙女一边收着房租，一边对患病的奶奶不闻不问。奶奶要求孙女支付购房款，孙女却称房屋“名为买卖，实为赠与”，到底是怎么回事?湘潭市中院微信公众号13日公布了一起案例。

小金爷爷与奶奶共同生育一子三女。小金的父亲去世后，小金一直由爷爷奶奶抚养长大。2019年12月12日，小金爷爷(甲方)与小金(乙方)签订《不动产买卖合同》，约定甲方自愿将位于某镇不动产房屋出售给乙方，房屋建筑面积279.18平方米，成交价为20万元，乙方于当日分次付清给甲方，具体付款方式为转账。之后爷爷去世。经核实，小金至今未支付购房款。后来，小金将涉案房屋出租，2020年收取房租14000多元，2021年收取房租13800元。

小金的奶奶张某将小金告上法庭。她认为，甲乙双方系买卖合同关系，非赠与关系，涉案房屋已经过户，小金应支付相应购房款。小金父亲生前高位截瘫，长期治疗导致债台高筑达40多万元，这些医疗费用完全由张某及三个女儿共同举债承担。小金爷爷生前考虑小金经济暂不宽裕，出于对小金经济上的扶持照顾，故将价值80万元的房屋折价20万元过户给小金，但是小金实际并没有支付现金。小金应支付的这笔款项是用于张某今后的必然开支。张某患病期间全由三个女儿轮流照顾，小金对其置之不理。小金作为大家庭成员意欲只享有权利，而不承担义务。

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小金辩称，依据民间习俗，遗产只能留给嫡亲的孙子女才能安心，而我国法律规定男女均有继承权，三个姑姑均可继承遗产。因此，爷爷出于对孙女的疼爱，以及怕引起姑姑侄女间不必要矛盾，采用了名为房屋买卖、实则房屋赠与的方式，将房屋过户给自己。其实双方不存在真实的房屋买卖关系。

湘乡市人民法院审理后认为，本案的争议焦点为：一、《不动产买卖合同》是赠与合同还是房屋买卖合同;二、若为买卖合同，被告实际需要支付原告的购房款数额。

关于原、被告签订的《不动产买卖合同》系赠与合同还是买卖合同的认定问题，原告主张双方签订的合同系房屋买卖合同，并提供书面合同予以证明自己主张，被告主张签订房屋买卖合同不是双方真实意思表示，签订的合同实质是“名为买卖、实为赠与”，但是被告无法举证证明该事实且其陈述无法达到排除合理怀疑买卖房屋的程度。另外，被告按照房屋买卖合同的标准缴纳房屋契税等资料，也佐证双方签订的合同系房屋买卖合同。

关于被告实际需要支付原告购房款数额的问题，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行各自义务。不动产房屋买卖合同中约定购房款20万元，现涉案房屋已过户至被告小金名下，被告应按照约定支付相应购房款。但鉴于涉案房屋系原告张某与小金爷爷共有，现小金爷爷已去世，其应得款即20万元÷2=10万元应作为遗产予以继承，根据本案查明的事实，该10万元由小金奶奶(原告张某)、小金三个姑姑及孙女小金(代位继承)予以平均分配，即每人应得10万元÷5=2万元。在诉讼过程中，案外人小金的三个姑姑自愿放弃涉案房屋应得财产权益，由小金奶奶张某所有，故原告张某基于案涉房屋应得款项为10万元+2万元+6万元=18万元。原、被告诉争的房屋，被告小金因代位继承获得购房款2万元，所以被告小金尚需支付原告张某实际购房款18万元。

综上，湘乡市法院判决由被告小金一次性支付原告张某房屋购房款18万元。后小金不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

本案是一起典型的亲属之间房屋买卖合同纠纷，转让人与受让人通过房屋买卖形式完成房屋所有权转移，但受让人主张名为买卖实为赠与，实际并未支付对价。转让人去世后，其配偶主张系房屋买卖合同，应支付购房款，受让人则主张其与转让人之间系赠与关系。由此，冒名处分、通谋虚伪表示等法律问题交织，导致法院难以甄别签订合同双方当事人真实意思表示，不利于维护当事人的合法权益。

直系亲属房产过户，主要分为赠与、买卖和继承三种形式。因此，在房屋过户之前，应明确产权人真实意图，确定唯一的过户方式。

若通过赠与方式实现房屋过户，应签订赠与合同，并配合完成过户，尽量避免存在“名为买卖、实为赠与”的情形，由此导致不必要的经济损失;若通过房屋买卖形式实现过户，则需要在签订书面房屋买卖合同的同时，双方当事人及时履行合同义务，买受人支付价款，出卖人完成过户，避免双方当事人因延迟履行义务导致的违约责任或者诉讼案件;若通过继承形式实现过户，可通过提前订立合法、有效的书面遗嘱等方式过户给指定继承人。遗嘱继承的方式下，被继承人可以按照自己的意愿自由支配名下房产，指定具体继承人继承房屋。但该继承需发生在被继承人死亡之后才能完成过户。

法官提醒大家，“名为买卖、实为赠与”的房屋过户背后法律问题较多，且涉及利益较大，对此问题应全面考虑、慎重选择，尽量通过签订真实的书面协议、公证或无利害关系的见证人见证等方式明确当事人真实意思表示，避免产生不必要的诉讼纠纷。

来源：潇湘晨报